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房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析

国地税合并后,房地产开发企业税收与会计实务培训大全★真实房地产企业一线的涉税实操干货分享★数家房地产企业实际应用检验的经验总结★322个实务案例 528个疑难问题解答 200个要点提示★真实战,纯干货,直接参考,业务技能提升必备内容简介★★本书读者对象★★■国地税合并后所有税务干部■房地产企业财务、税务、内控人员■财税培训机构、税务/审计中介机构从房地产企业设立、项目开发到日常各项业务活动,全流程

  • 作者: 董宏
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国地税合并后,房地产开发企业税收与会计实务培训大全

★真实房地产企业一线的涉税实操干货分享

★数家房地产企业实际应用检验的经验总结

★322个实务案例 528个疑难问题解答 200个要点提示

★真实战,纯干货,直接参考,业务技能提升必备


内容简介
★★本书读者对象★★
■国地税合并后所有税务干部
■房地产企业财务、税务、内控人员
■财税培训机构、税务/审计中介机构

从房地产企业设立、项目开发到日常各项业务活动,全流程、全税种
★322个典型实务案例,528个疑难问题解答,200个贴心要点提示★
■企业设立及资产划拨等业务涉税问题
■借款业务涉税问题
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作者简介
董宏
注册税务师,国家税务总局南京市税务局稽查局干部,从事税政及税务稽查一线工作二十多年,在《中国税务报》《涉外税务》等报纸、杂志上发表文章多篇,在业务上擅长房地产税务稽查,近8年来查处千万元以上案件十多起。

成秀美
注册会计师、注册税务师、高级会计师,南京中鸿汇则税务师事务所合伙人,长期从事一线审计工作,精通房地产开发企业会计、税收业务,尤其是土地增值税清算业务。

施玉明
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目  录


第1章 企业设立及投资(资产划拨)业务涉税问题

1.1 企业开办期间的各项业务

1.2 接受资本投入业务

1.3 接受实物资产及土地投入业务

1.4 资产划拨投资业务

第2章 借款业务涉税问题

2.1 企业向金融机构借款业务

2.2 企业向非金融企业借款业务

2.3 企业向个人借款业务

2.4 向关联方支付利息业务

2.5 取得利息收入等业务

2.6 土地增值税清算时利息扣除的业务

第3章 涉及土地使用权成本各项业务涉税问题

3.1 以出让方式获取土地业务

3.2 以转让方式获取土地业务

3.3 以接受投资等方式取得土地业务

3.4 购买在建工程业务

3.5 取得保障性住房用地业务

3.6 其他各项土地成本及相关业务处理

3.7 土地成本分摊计算

第4章 前期工程准备阶段各项业务涉税问题

4.1 各项设计、勘察、测绘业务

4.2 项目咨询费用支出业务

4.3 筹建、场地通平等业务

4.4 前期工程费成本分摊业务

第5章 项目施工成本费用支出业务涉税问题

5.1 涉及建筑安装工程费的业务

5.2 涉及基础设施建设费的业务

5.3 涉及公共配套设施费的业务

5.4 涉及开发间接费的业务

第6章 项目成本费用分摊业务涉税问题

6.1 成本对象确定涉及的税收问题

6.2 计税成本核算的一般程序

6.3 成本分配涉及的税收问题

6.4 特殊项目的专门分摊方法

第7章 销售业务涉税问题

7.1 增值税销售额与土地价款业务

7.2 进项税额业务

7.3 增值税小规模纳税人业务

7.4 销售房地产项目取得收入的企业所得税处理

7.5 销售房屋赠送物品业务

7.6 违约赔偿业务

7.7 其他销售业务

第8章 房地产开发特殊业务涉税问题

8.1 合作建房业务

8.2 代建工程业务

8.3 视同销售行为业务

8.4 售后回租业务

8.5 售后回购业务

8.6 转让旧房业务

8.7 转让在建工程业务

8.8 转让土地使用权业务

第9章 自持物业业务涉税问题

9.1 开发产品转固定资产等业务

9.2 开发产品转投资性房地产业务

9.3 配套设施使用业务

9.4 委托下属公司出租房屋业务

第10章 利润分配及注销清算业务涉税问题

10.1 利润分配业务

10.2 注销清算业务

第11章 薪金福利保险业务涉税问题

11.1 工资薪金支出业务

11.2 福利费支出业务

11.3 各类社保支出业务

第12章 各类计税列支限额业务涉税问题

12.1 职工教育经费支出业务

12.2 工会经费支出业务

12.3 党团组织活动经费支出业务

12.4 业务招待费支出业务

12.5 广告宣传费支出业务

12.6 公益捐赠业务

12.7 销售佣金支出业务

第13章 固定资产租赁(经营性)业务涉税问题

13.1 出租房屋业务

13.2 承租房屋支付租金业务

13.3 设备等各项资产租赁业务

13.4出租围挡等广告资源业务

第14章 日常管理活动业务涉税问题

14.1 管理费用与开发间接费用业务

14.2 统一着装费支出业务

14.3 劳保支出业务

14.4 私车公用业务

14.5 支付员工通讯费业务

14.6 赠送外单位个人礼品费用支出业务

14.7 支付误餐补贴业务

14.8 其他各项业务

第15章 增值税发票开具及抵扣等业务涉税问题

15.1 委托税务机关开具增值税发票

15.2 小规模纳税人自开增值税发票

15.3 发票开具中的各项相关业务

15.4 违反发票管理规定的相关处罚





案例目录 



第1章 企业设立及投资(资产划拨)业务涉税问题



案例1-1企业开办费的会计处理 

案例1-2企业开办期间业务招待费及广告和宣传费的处理 

案例1-3新办企业营业账簿贴花的计算 

案例1-4企业接受现金投入资本的会计处理 

案例1-5注册资本的印花税计算 

案例1-6企业“实收资本”“资本公积”增加的印花税计算 

案例1-7企业转增资本的印花税计算 

案例1-8企业以房屋投资的综合涉税处理 

案例1-9企业接受房屋(实物资产)投资的涉税处理 

案例1-10企业接受土地使用权投资的涉税处理 

案例1-11企业接受土地使用权投资的城镇土地使用税计算 

案例1-12企业接受房屋投资的房产税、城镇土地使用税计算 

案例1-13企业接受房屋、土地使用权投资的契税计算 

案例1-14企业接受房屋、土地使用权投资的印花税计算 

案例1-15母子公司之间土地使用权划拨的增值税计算(1) 

案例1-16母子公司之间土地使用权划拨的增值税计算(2) 

案例1-17子公司承受土地的契税计算 

案例1-18 100%控股母子公司之间划拨土地不进行企业所得税处理情形下的会计处理 

案例1-19非100%直接控股母子公司之间划拨土地的企业所得税处理 

案例1-20母子公司之间划拨土地的印花税计算 

案例1-21母子公司之间划拨土地的城镇土地使用税计算 

案例1-22母子公司之间划拨房屋的房产税、城镇土地使用税计算 



第2章 借款业务涉税问题



案例2-1企业向金融机构借款的印花税计算 

案例2-2企业借款费用按性质不同的处理 

案例2-3企业借款费用的会计(企业所得税)处理 

案例2-4金融机构开具利息增值税发票的处理 

案例2-5企业向非金融机构借款支付利息的会计(企业所得税)处理 

案例2-6企业向非金融机构借款利息增值税发票的处理 

案例2-7企业向个人借款利息的会计(企业所得税)处理 

案例2-8企业向个人借款支付利息扣缴增值税的计算 

案例2-9企业向个人借款支付的利息扣缴个人所得税的计算 

案例2-10企业投资者投资未到位而发生的利息支出的处理 

案例2-11企业关联方利息支出的计算处理 

案例2-12企业之间无偿使用资金的增值税计算 

案例2-13企业自有资金借给其他企业取得利息收入的增值税处理 

案例2-14企业利息收入的会计(企业所得税)处理 

案例2-15土地增值税清算时利息支出的扣除计算 

案例2-16土地增值税清算时利息支出不能按转让项目分摊的扣除计算 

案例2-17企业既有金融机构借款又有其他借款,土地增值税清算时开发费用的扣除计算 



第3章 涉及土地使用权成本各项业务涉税问题



案例3-1企业签订《国有土地使用权出让合同》的印花税计算 

案例3-2企业以出让方式获取国有土地使用权的契税计算 

案例3-3企业以竞价方式获取国有土地使用权的契税计算 

案例3-4企业获取国有土地使用权且减免部分土地出让金的契税计算 

案例3-5企业以出让方式取得土地使用权的城镇土地使用税计算 

案例3-6企业以出让方式获取土地使用权成本及各项税费的会计处理 

案例3-7农用地转为建设用地各种补偿安置费用的处理 

案例3-8土地使用权转让合同印花税的计算 

案例3-9企业以转让方式获取国有土地使用权的契税计算 

案例3-10企业以转让方式获取国有土地使用权的城镇土地使用税计算 

案例3-11企业以转让方式获取国有土地使用权支付的土地价款的进项税额处理 

案例3-12企业以转让方式获取土地使用权成本确定及各项税费的会计(企业所得税)处理

案例3-13企业以接受投资方式取得土地使用权的契税计算 

案例3-14企业以接受投资方式获取土地使用权的会计(企业所得税)处理 

案例3-15企业以土地上的开发产品换取土地使用权的会计(企业所得税)处理 

案例3-16企业以其他土地上的开发产品换取土地使用权的会计(企业所得税)处理 

案例3-17企业购买在建工程签订合同的印花税计算 

案例3-18企业购置在建工程的契税计算 

案例3-19企业购置在建工程的进项税额处理 

案例3-20企业购置在建工程的会计(企业所得税)处理 

案例3-21企业获得返还的土地出让金的处理 

案例3-22企业因国家无偿收回土地使用权而形成损失的会计处理 

案例3-23商品房开发期间的城镇土地使用税计算 

案例3-24企业一次性开发不同类型项目土地成本的分摊计算 

案例3-25企业分期开发土地成本的分摊计算 

案例3-26纳税人分批开发项目,土地增值税扣除项目金额的确定 

案例3-27地下车库(位)等建筑物土地成本的分摊(土地增值税)计算 

案例3-28地下车库(位)等建筑物土地成本的分摊(企业所得税)计算 



第4章 前期工程准备阶段各项业务涉税问题



案例4-1设计、勘察、测绘合同的印花税计算 

案例4-2各项设计、测绘等费用的增值税处理 

案例4-3各项设计、测绘等费用的会计处理 

案例4-4企业支付境外机构设计费的扣缴增值税计算 

案例4-5企业支付境外机构设计费的扣缴企业所得税计算 

案例4-6企业支付境外机构设计费由境内企业承担税费的涉税处理 

案例4-7专家(自然人)劳务费的增值税及附加计算 

案例4-8专家(自然人)劳务费的个人所得税计算 

案例49企业支付专家(自然人)劳务费的会计处理 

案例4-10企业支付各类咨询费的进项税额计算 

案例4-11企业支付各类咨询费的会计处理 

案例4-12企业组织项目咨询会议发生费用的增值税进项税额计算 

案例4-13企业支付咨询会议发生费用的会计处理 

案例4-14企业外出考察费用增值税进项税额的计算 

案例4-15企业外出考察费用的会计处理 

案例4-16企业项目可行性研究未通过,相关费用的会计处理 

案例4-17企业为未来项目研究咨询发生费用的会计处理 

案例4-18“三通一平”工程合同的印花税计算 

案例4-19“三通一平”工程支出增值税进项税额的计算 

案例4-20“三通一平”工程支出的会计处理 

案例4-21企业支付施工前各项手续费的会计处理 

案例4-22企业支付各项行政性收费和政府基金的会计处理 

案例4-23企业未上交的报批报建、物业完善费用的会计处理 

案例4-24项目一次性开发的前期工程费用按占地面积法分摊的计算 

案例4-25项目分期开发的前期工程费用按占地面积法分摊的计算 

案例4-26项目一次性开发的前期工程费用按建筑面积法分摊的计算 

案例4-27项目分期开发的前期工程费用按建筑面积法分摊的计算 

案例4-28前期工程费用按直接成本法分摊的计算 

案例4-29前期工程费用按预算造价法分摊的计算 



第5章 项目施工成本费用支出业务涉税问题



案例5-1各项建筑安装工程业务合同的印花税计算 

案例5-2建筑安装工程业务增值税进项税额的处理 

案例5-3建筑安装工程支出的会计(企业所得税)处理 

案例5-4取得建筑服务与材料、设备增值税专用发票进项税额的处理 

案例5-5企业取得建筑服务与材料、设备增值税专用发票进项税额的处理 

案例5-6与开发项目(收入)有直接关联的成本支出的处理 

案例5-7与开发项目(收入)无直接关联的成本支出的处理 

案例5-8与项目密不可分的红线外支出的处理 

案例5-9与经营业务相关的判决作为入账依据的处理 

案例5-10与经营业务不相关的判决作为入账依据的处理 

案例5-11企业自建用房土地成本的处理 

案例5-12出包工程未取得全额发票的预提处理 

案例5-13企业甲供材费用进项税额的处理 

案例5-14基础设施建设工程施工合同的印花税计算 

案例5-15基础设施工程业务增值税进项税额的处理 

案例5-16基础设施工程支出的会计处理 

案例5-17公共配套设施工程施工合同的印花税计算 

案例5-18公共配套设施工程业务增值税进项税额的处理 

案例5-19公共配套设施工程支出的会计处理 

案例5-20公共配套设施尚未建造或尚未完工的预提处理 

案例5-21公共配套设施获得政府补偿的处理 

案例5-22利用地下基础设施形成的停车场所的企业所得税处理 

案例5-23取得自来水公司与供电局开具的增值税专用发票的处理 



第6章 项目成本费用分摊业务涉税问题



案例6-1开发项目按可否销售原则确定成本的计算 

案例6-2开发项目按分类归集原则确定成本的处理 

案例6-3开发项目按功能区分原则确定成本的处理 

案例6-4企业单独建造的停车场所成本对象的确定 

案例6-5开发项目按定价差异原则确定成本的处理 

案例6-6开发项目按成本差异原则确定成本的处理 

案例6-7应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用的确认 

案例6-8企业各项实际支出、预提费用、待摊费用的划分归集 

案例6-9期前已完工成本对象应负担成本费用的分配 

案例6-10本期已完工成本对象的成本分配 

案例6-11项目一次性开发应用占地面积法分配的计算 

案例6-12项目分期开发应用占地面积法分配的计算 

案例6-13项目一次性开发应用建筑面积法分配的计算 

案例6-14项目分期开发应用建筑面积法分配的计算 

案例6-15开发产品成本应用直接成本法分配的计算 

案例6-16开发产品成本应用预算造价法分配的计算 

案例6-17单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本的分配 

案例6-18借款费用应用直接成本法分配的计算 



第7章 销售业务涉税问题



案例7-1一般纳税人销售自行开发的房地产项目增值税销售额的计算 

案例7-2企业扣除的土地价款不得超过实际支付价款的计算 

案例7-3一般纳税人销售自行开发的房地产老项目增值税销售额的计算 

案例7-4适用一般计税方法的一般纳税人预缴增值税及缴纳增值税的计算 

案例7-5适用简易计税方法的一般纳税人预缴增值税的计算 

案例7-6企业预缴土地增值税的计算 

案例7-7企业预缴土地增值税的会计处理 

案例7-8适用一般计税方法的纳税人在纳税义务发生时的处理 

案例7-9适用简易计税方法的纳税人在纳税义务发生时的处理 

案例7-10企业有多个项目预售的(合并扣减)税款计算 

案例7-11企业有多个项目预售的(分项扣减)税款计算 

案例7-12兼有两种计税方法及免征项目的不得抵扣进项税额的确定 

案例7-13小规模纳税人申报税款的计算 

案例7-14企业采取银行按揭方式销售开发产品确认收入的时间 

案例7-15企业采取支付手续费方式委托销售开发产品确认收入的时间 

案例7-16企业采取视同买断方式委托销售开发产品确认收入的时间 

案例7-17企业采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品确认收入的时间 

案例7-18企业采取包销方式委托销售开发产品确认收入的时间 

案例7-19预计毛利额的计算 

案例7-20企业随销售房屋赠送物品的增值税计算 

案例7-21企业项目营销赠送礼品的增值税、企业所得税处理 

案例7-22企业项目营销赠送礼品的个人所得税处理 

案例7-23企业收到客户(业主)违约金的增值税、企业所得税处理 

案例7-24企业支付个人违约赔偿金的处理 

案例7-25企业销售商品房发生合同终止并退款的增值税处理 

案例7-26企业支付境外机构销售费用的增值税计算 

案例7-27企业支付境外机构销售开发产品费用的处理 

案例7-28企业开发产品转为自用不超过12个月又销售的处理 

案例7-29企业开发产品转为自用不超过12个月又销售的房产税计算