无产权机械车位土增税的处理办法
摘要：有些房地产开发企业在销售不动产时，将房地产开发项目中的无产权机械车位做为不动产，一并销售给业主并取得收入时，企业应当将该部分收入并入房地产转让收入，计算土地增值税，并准予扣除相应的成本、费用。
无产权机械车位土增税的处理办法
随着市面汽车的数量越来越多，而土地资源越来越稀缺，停车问题已经成为老大难。目前很多房企为了更好的利用空间资源，开始建设机械车位。它具有占地面积小、空间利用率高等优势，是解决停车问题的有效手段，但与此同时，也带来了新的财税问题。房企将机械车位划分为若干个停车单元销售给买主，那么转让无产权的机械车位取得的收入，需不需要交纳土地增值税?
一、资产性质
根据房地产企业法律、法规的有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位或在后期为满足业主的需要，建造的机械车位，一般建成后用于非营利的，且产权属于全体业主或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。这些无产权的机械车位是小区业主共有的，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
那么，房地产开发企业将建造的与清算项目配套的机械车位建成后归全体业主使用，或无偿移交用于非营利性社会公共事业的，视为房地产企业开发成本的公共配套设施费，其建造过程中发生的相关成本、费用可以按规定扣除。
就是说，无产权的机械车位是房地产开发企业的公共配套设施。
二、在实务中，有些房地产企业将无产权的机械车位转让，取得的收入是否要交纳土地增值税呢?
首先、有些房地产开发企业在销售不动产时，将房地产开发项目中的无产权机械车位做为不动产，一并销售给业主并取得收入时，企业应当将该部分收入并入房地产转让收入，计算土地增值税，并准予扣除相应的成本、费用。这里我们将无产权的机械车位视同不动产，按规定缴纳土地增值税。
理解：
根据国税发[2006]187号土地增值税的扣除项目第三条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的会所、车库等公共设施建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
该文件明确说明了，建成后有偿转让的，应计算销售收入，并准予扣除成本、费用，与有无产权没有关联。
其次、当房地产开发企业将无产权的机械车位做为永久使用权转让的，转让机械车位使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，取得的使用权租金收入这里也应当视同销售，归集相应的收入和成本，计算缴纳土地增值税。
理解：
房地产企业销售无产权机械车位时，与业主签订的合同，一般为转让永久使用权，这意味着签定合同的业主对相关的车位享有长期占有、使用、转租的权利，并承担相关风险。实质上从从签订合同之日起即从开发商处承接了与对应车位所有权有关的全部收益和风险。开发商这种转让行为，除不能履行产权登记手续外，性质与转让车库所有权的销售行为并无二样。因此，应当将该种长期让渡机械车位使用权、一次性收取报酬的行为作为视同销售行为，与销售有产权的车位实质上是一样的。因此应列入销售开发产品交纳土地增值税。
综上，企业在实务操作过程中对无产权的机械车位按以下方式处理：
1、房地产开发企业无偿移交或归全体业主使用的无产权机械车位，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理;
2、与房产同等转让或出租永久使用权的，应视同销售计算收入并核算其相应的成本，按建造开发产品进行处理，交纳土地增值税。
2009年9月的解析——
无产权证建筑物的土地增值税计算
例：A房地产公司属内资企业，开发了一个项目，地上建筑面积为11000平方米，其中可以办理产权证的建筑面积为10000平方米，无法办理产权证的架空层建筑面积为1000平方米；地下建筑面积为1000平方米（无产权证且非人防工程）。该项目建安成本为5000万元，土地成本为3000万元，有产权证建筑面积10000平方米已全部销售完毕，A企业将全部成本8000万元计入销售成本。
A企业将架空层和地下建筑改建成车库，架空层1000平方米全部用于出租；地下车库中800平方米销售给业主，销售收入为800万元，200平方米用于出租。
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。因而，土地增值税中可售建筑面积同样是成本分摊的标准之一。根据相同的理由，架空层及地下车库相对应的成本800万元同样应并入已销售的有产权证建筑面积的成本，即作为可售建筑面积成本的一部分作为土地增值税的扣除项目，而不是待销售时，按旧房的清算程序申报土地增值税。
根据《城市房地产管理法（修订版）》的规定，无产权证建筑物属于不可转让的房地产。但不可转让的房地产能够产生较大的收益，并且一些无产权证建筑物在测绘报告中亦有明确的标识，成本的归集和分摊并不存在难题，因而无产权证建筑物成了税企双方时有争议的对象。
架空层和非人防地下车库所有权的归属并不相同。
根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因而，架空层作为地上建筑物，其产权应属于业主共有。
根据《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因而，即使是《物权法》亦未约定非人防地下车库所有权的归属，非人防地下车库所有权归属不明。
根据国税发〔2006〕187号文件的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。由于架空层的产权属于业主共有，因而架空层成本666.67万元〔（5000+3000）÷（11000+1000）×1000〕可以作为土地增值税的扣除项目，不存在异议。
非人防地下车库所有权的归属不明，加上土地增值税中对成本的分摊标准和方法并没有类似于《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）<参考最新文件：国税发[2009]31号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法>中“可售面积单位工程成本、已销开发产品的计税成本”公式性的明确规定，而是提供了可售建筑面积、占地面积、建筑面积等几种可供选择的方法，从而使非人防地下车库的成本扣除变得复杂。
来源：中国税务报 作者：光 磊